Отель нельзя построить по наитию

Основная стратегическая ошибка – представление инвестора о том, что опыт проживания в большенном количестве гостиниц позволяет ему сформировать техзадание для сотворения современного гостиничного продукта

На сегодня в Рф насчитывается около 65 тыс. гостиниц и других средств размещения. Но отвечают ли они интернациональным требованиям? По официальным данным, в текущее время систематизацию прошла 8721 гостиница, из их всего только 500 – добровольно. При всем этом 24 марта 2017 года Муниципальная Дума РФ приняла в первом чтении законопроект, вводящий неотклонимую систематизацию всех средств размещения в стране.

Отсеет ли систематизация «гостиницы», самовольно увешанные звездами, и будут ли снижены цены на гостиничные услуги после ее проведения – ведь часть гостиниц растеряет завышенные звезды, а с ними и повод для увеличения цен? И каким образом должны проектироваться и строиться новые гостиницы, чтоб отвечать утвержденным требованиям? Ответы на эти вопросы узнаем уже совершенно скоро, а пока разберемся, что необходимо делать, чтоб русские гостиницы достойно выглядели вровень со своими зарубежными «сотрудниками».

Система систематизации утверждена

За пояснением принятой Госдумой систематизации мы обратились к Маргарите Немоляевой, президенту Ассоциации «Отель Эксперт», канд. экон. наук, доценту, разработчику Гос системы систематизации гостиниц и других средств размещения, члену Совета по систематизации Минкультуры и Совета по развитию туризма ГД РФ:

- Целью разработанной мной «Системы систематизации гостиниц и других средств размещения», которая является сейчас главным нормативным документом, действующим на местности всей нашей страны, было как раз рвение к тому, чтоб строящиеся у нас гостиницы соответствовали интернациональным эталонам. Этот документ получил самую высшую оценку на Глобальной конференции по туризму, которая в первый раз проходила в Рф в 2004 году конкретно в связи с тем, что стояла неувязка гармонизации имеющихся в мире эталонов, и было предложено положить ее в базу при выработке базисных принципов таковой гармонизации.

Только-только Муниципальная Дума Русской Федерации приняла закон об неотклонимой систематизации гостиниц и других средств размещения на местности всей страны. Но при проведении систематизации мы – специалисты по систематизации гостиниц и других средств размещения – очень нередко сталкиваемся с тем, что проектировщики не учитывают изложенные в Системе систематизации требования, что часто приводит к лишним и ничем безосновательным затратам. В то же время то, что нужно было сделать, не изготовлено, а это приводит к дополнительным затратам при проведении построенного объекта в соответствие с требованиями Системы систематизации. В неприятном случае без проведения дополнительных работ выходит здание, неприменимое для эксплуатации в качестве средства размещения.

В этой связи мы (группа компаний «Отель Эксперт») по запросам проектировщиков либо собственников строящихся объектов очень нередко делаем технические задания на проектирование гостиниц, также заключения по соответствию готовых проектов требованиям, предъявляемым к гостиницам и другим средствам размещения той либо другой категории. В данном случае выходит объект, систематизация которого не просит ни значимого времени, ни значимых издержек.

Что касается применяемых материалов, то в Системе систематизации нет никаких требований на этот счет.

Какой отель считается отелем?

Вроде бы то ни было, в критериях интенсивно развивающегося в стране туризма средств размещения как и раньше не хватает. Так, по данным глобальной туристской организации ООН (ЮНВТО), к 2020 году Наша родина войдет в 10-ку стран-лидеров по приему туристов, а ее толика на рынке туристских услуг составит 3% (47,1 млн человек). К 2020 году количество въездных туристов в 1,5 раза превзойдет число выездных, а среднегодовое повышение количества туристов составит 6,7%. Но уже на данный момент Москве не хватает около 25 гостиниц по 300 мест, также ситуация обстоит и в Петербурге, а в городках Золотого кольца недостаток гостиниц еще выше.

Мы решили провести заочный круглый стол с ролью больших профессионалов гостиничной отрасли и узнать, как и из чего должны строиться современные гостиницы в Рф, претендующие на «звезды».

Новые гостиницы строятся, но отвечают ли они интернациональным требованиям?

Вадим Прасов, Генеральный директор УК «Союз Отель Менеджмент», вице-президент Федерации Рестораторов и Отельеров Рф:

- Выражение «звезды по интернациональным аспектам» - не совершенно корректно, так как звезды гостиниц во Франции, Египте, Германии и Турции чуть ли совпадут в представлении гостей гостиниц в этих странах. Потому я бы поставил под колебание и термин «международные требования», так как он является не прописанным эталоном, а неким условным представлением об уровне гостиниц за рубежом.

При всем этом технологии строительства новых гостиниц и уровень этих гостиниц основываются в основном на осознании рынка операторами, которые на уровне строй эталонов и требований задают функционал и качество грядущего отеля. Вот поэтому на старте проекта роль гостиничных технологов принципиально более чем роль архитекторов, дизайнеров, строителей.

Вводные данные, эталоны и базисные принципы проектирования от интернациональных либо русских гостиничных операторов вначале делают в проекте логику, которую девелопер/инвестор реализует, вкладывая собственные и/либо заемные деньги в проект. При всем этом нужно осознавать, что профильных гостиничных инвесторов не есть, а есть вкладывающие в гостиницы средства структуры, как в один из доходных видов коммерческой недвижимости. Естественно, мотивы для инвестирования в гостиницы еще более вариативны, но в любом случае принципиально осознавать, что 99% инвесторов – непрофильные.

Лена Лысенкова, генеральный директор «Hospitality Income Consulting - Радушие, приносящее доход!»:

- В стране строится довольно много гостиниц различного формата, и чем крупнее объект, тем паче он соответствует и русским требованиям, и интернациональным. Чем объект меньше, тем больше и почаще девелоперы избегают части норм при реализации проектов. Сначала это касается требований по шумоизоляции, пожарным нормам, нормам эксплуатации и требованиям к сервисным зонам.

Тамара Темных, генеральный директор «UPRO GROUP», г. Санкт-Петербург:

- Тут сначала принципиально отметить, что на данный момент в мире не существует единой системы систематизации гостиниц и единых интернациональных требований. По данным Интернациональной ассоциации гостиниц и ресторанов (МАГР), в текущее время официальная система категоризации средств размещения принята исключительно в 64 странах мира, при этом в 11 из их она находится в стадии разработки. В 58 странах гостиницы вообщем не имеют единой системы систематизации.

В главных системах систематизации исходя из убеждений базисных требований, принципиальных для шага строительства, обозначены такие блоки, как соотношение различных категорий в структуре номерного фонда, площадь номеров, объем общих площадей к номерному фонду, наличие тех либо других инфраструктурных частей, требования к зданию, энерго- и водоснабжению.

С моей точки зрения, все имеющиеся в системах систематизации требования являются наименьшими. Потому при проектировании отеля принципиально опираться не только лишь на эти эталоны, да и на ожидания рынка, также на имеющийся рынок предложения определенного сектора в избранном регионе для строительства объекта.

Кирилл Иртюга, генеральный директор УК «РосинвестОтель», тренер тренинговых программ для гостиниц «Live.Personal&Business»:

- Динамика последних лет вправду указывает, что идет постепенное развитие гостиничного направления, строительство новых гостиничных объектов в разных регионах, а старенькый номерной фонд выводится на реновацию.

На мой взор, в рамках реализации проектов учитываются все нужные требования со стороны СНиП, СанПиН, Муниципального пожарного надзора и Роспотребнадзора, также по прохождению неотклонимой систематизации средств размещения. Все нужные условия для соответствия отеля внутренним нормам и требованиям отельеры соблюдают. Более того, на сей день требования для сотворения гостиничного комплекса в Рф более суровые, чем в Европе. Что касается интернациональных требований, они учитываются в части формирования проектов и их ведения. Это суровый опыт, который мы изучаем и привносим в наши проекты.

По каким технологиям и с внедрением каких современных материалов должны строиться новые гостиницы, чтоб получить «звезды», что должно быть в 3*, что - в 5*?

Вадим Прасов:

- Если мы говорим о получении звезд согласно русской системе систематизации, то они ничем в целом не отличаются от технологий и материалов, применяемых за рубежом. Мебель, напольное покрытие, двери, замки, сейфы, мини-бары, системы кондиционирования и вентиляции, системы пожарной сигнализации и пожаротушения, обои, плитка, сантехника, свет, текстиль – на 50-70% применяемые в строительстве гостиниц в Рф оборудование и материалы – не русского производства.

Тамара Темных:

- Как понятно, внедрение определенных материалов не предвидено в рамках системы систематизации. Из высококачественных черт отдельных частей, наверняка, можно выделить такие требования, как необходимость обеспечения определенного уровня звукоизоляции для гостиниц 4 и 5 звезд, также наличие электрических замков и персональной системы контроля температуры в номере. В Системе же прописаны требования к площади номеров, общей структуре номерного фонда, соотношению общих площадей, наличию тех либо других услуг, базисные требования к зданию (козырек, вход, лифты, служебные и гостевые зоны).

Кирилл Иртюга:

- Гостиницы должны строиться по требованиям для прохождения предстоящей систематизации и присуждения им заслуженных звезд. А технологии либо материалы использования должны быть неопасные, разрешенные к использованию в отрасли, имеющие все нужные сертификаты к использованию, надлежащие требованиям пожарной безопасности и т. д. Вот комплектация и материалы – это выбор дизайнеров и инвесторов. Выбирайте материал и технологии, которые изумят ваших гостей и принудят о вас держать в голове!

Каковы главные ошибки при проектировании и строительстве гостиниц?

Вадим Прасов:

- Основная стратегическая ошибка – представление инвестора/девелопера о том, что опыт проживания в большенном количестве гостиниц позволяет ему сформировать конструкторам техзадание для сотворения современного высококачественного и многофункционального гостиничного продукта.

Основная ошибка русских архитекторов на шаге проектирования – внедрение сетки колонн 6х6, как более всераспространенной и понятной. Но при всем этом такая сетка колонн не отвечает требованиям гостиниц уровня 4 и 5 звезд.

Как я считаю, при строительстве основная ошибка - неадекватная оценка вкладывательной емкости проекта, что часто приводит к лишним вложениям на ранешних стадиях и отсутствию/минимизации бюджета на шаге оснащения и пуска объекта.

Лена Лысенкова:

- На мой взор, есть три главные ошибки. Во-1-х, отсутствие разделения сервисных и гостевых потоков. Не довольно сервисных лифтов, подъезд не комфортен, нет помещений для персонала в требуемом количестве, вследствие чего нарушается технологический цикл работы, а, как следует, мучается качество.

Во-2-х, нехорошая шумоизоляция. Нормы по «тиши» в номерах в дневное и ночное время не соблюдается. Нехорошая шумоизоляция меж номерами и коридором, снутри номера меж ванной и спальной зоной, меж улицей и номером. Снутри отеля гулкие зоны – рестораны, бары, банкетные залы – не разделены от спальной части отеля

И в-3-х, системы воздухообмена и отопления не решены в согласовании с требованиями: отсутствует приточно-вытяжная вентиляция, кондиционирование, корректное отопление номера.

Тамара Темных:

- Думаю, главный неувязкой, которая тянет все следующие ошибки, является отсутствие определенной концепции объекта перед строительством. Мы очень нередко сталкиваемся с объектами, которые строились просто как 3, 4 звезды, без детализированного исследования конкурентноспособного рынка и формирования позиционирования и описания продукта определенного объекта.

2-ой достаточно нередкой ошибкой при проектировании гостиниц я бы выделила слабо обдуманную логистику снутри объектов – как гостевую, так и служебную.

Как ни удивительно, но одной из ошибок также можно выделить нерациональное внедрение площадей, также алогичное размещение разных категорий номеров относительно наилучших видов, этажей и т.д.

При строительстве – это задачи свойства строительства, использования проф гостиничных систем и гостиничного оборудования.

Кирилл Иртюга:

- Как мне кажется, главные ошибки начинаются тогда, когда проект реализуется без проф гостиничной компании либо консультанта. Они могут посодействовать избежать заморочек в проекте как на стадии концепции и разработки рабочей документации, так и при строительстве объекта. Несоблюдение требований к уровню проектируемого объекта, пренебрежение необходимыми площадями и объемами, отсутствие практических познаний о движении гостевого и служебного потоков на объекте, особенностей обслуживания и эксплуатации в предстоящем – все это приводит к разным дилеммам в дальнейшем при коммерческой эксплуатации строения. Какие площади проектировать, количество парковочных мест, необходимость хранения мусора, прачечные, помещения для персонала и т.д. – ошибок много, и они встречаются на любом шаге. Мы реализовали более 50 проектов и осознаем, что опыт – принципиальная составляющая фуррора проектов.

Как русские проекты отвечают современным требованиям?

Вадим Прасов:

- Я считаю, на данный вопрос нереально ответить совершенно точно. Отель, спроектированный с ролью опытнейшего технолога/оператора, совершенно точно будет соответствовать современным требованиям. Отель, спроектированный «по наитию» соответствует современным требованиям в 1-2 случаях из 10.

Лена Лысенкова:

- Думаю, отвечают в целом, если к работе привлечены не только лишь проектировщики, да и инженеры, профильные специалисты для технологических зон. Это могут быть, к примеру, кухни, зоны бассейна, спа, конференц и банкетной части, эксплуатации номеров и т.д.

Тамара Темных:

- Естественно, если ассоциировать с интернациональным опытом – то российская практика на рынке проектирования гостиниц проигрывает, системных познаний и формализованного опыта достаточно не много. Но все же на рынке на данный момент существует определенное количество проф компаний, которые делают высококачественные проекты, надлежащие современным требованиям, ожиданиям рынка и, что самое немаловажное, ожиданиям гостя. Другое дело, что не все инвесторы обращаются к отраслевым спецам с самого начала планирования гостиничного объекта, а приглашают их тогда, когда уже почти все не поменять.

Кирилл Иртюга:

- На данный момент необходимость строить высококачественные проекты, беря во внимание все нужные требования, является нормой. Это снимает, может быть, возникновение в предстоящем сложностей при эксплуатации строения отеля. К тому же это конкурентноспособное преимущество каждого объекта. Чем лучше построен объект, чем больше в нем употребляются новации и современные технологии, тем долговечнее будет срок жизни гостиницы.

Как верно проектировать и строить мини-отели?

Лена Лысенкова:

- Тут существует несколько критериев. Но сначала – это размещение в объектах коммерческой недвижимости с отдельным входом, а лучше 2-мя – для гостей и персонала, в согласовании с нормами, используемыми не для жилого фонда, а для гостиничного.

Тамара Темных:

- Рынок мини-отелей в Рф очень разноплановый, начиная с законодательной базы и заканчивая форматами объектов, имеющихся на нем: от очень высококачественных евро уровня объектов до нескольких объединенных квартир на одном из этажей дома. Потому скажу только одно – мини-отель должен строиться сначала как отель, а не как дом либо квартира.

Кирилл Иртюга:

- Мини-отель, фактически, является всеполноценным отелем, только обладает наименьшим номерным фондом и наименьшим набором неотклонимых дополнительных услуг для гостей. Проектирование мини-отелей имеет ряд особенностей, также требований по их строительству. Существует достаточно много тонких моментов, о которых знают далековато не все. Работайте с опытнейшей компанией – это дозволит избежать ошибок на шаге концепции, строительства, комплектации и получить в итоге удачный коммерческий проект.

Шина двухрядная Спарта в наборе, 300 см, цвет серебро сатин

Шина двухрядная в наборе «Спарта» — карниз для дизайна окна и оконных просветов. Сделана из пластика. Один ряд шины предназначен для тюлевых штор, 2-ой — для плотных. Двухрядный карниз способен выдерживать томные шторы. Устанавливается на стенку либо потолок, крепление делается с перфорацией. Обладает высочайшей влагоустойчивостью, может употребляться в помещениях с хоть каким уровнем влажности. Расстояние меж рядами штор — 7,5 см. Длина карниза — 300 см. Страна производства — Наша родина.

Набор состоит из:

Copyright © 2020 - 2024